El AFO en Andalucía: guía para regularizar tu casa en el campo

1. Qué es el AFO

AFO son las siglas de asimilado a fuera de ordenación. Es la situación en la que quedan las edificaciones construidas sin licencia (o sin respetarla) que ya están terminadas y contra las que el ayuntamiento ya no puede actuar porque ha pasado el plazo para hacerlo.

Lo regula la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), en sus artículos 173 a 175, y su Reglamento General (Decreto 550/2022), en los artículos 404 y siguientes. La declaración la tramita y resuelve el ayuntamiento, que puede desarrollar el procedimiento con su propia ordenanza.

Importante: el AFO no legaliza la casa. La ley lo dice expresamente (artículo 174.1). Lo que hace es reconocer su situación, dejar constancia en el Registro de la Propiedad y permitirte acceder a los servicios básicos y hacer algunas obras.

2. ¿Puede tener mi casa el AFO?

El reglamento exige que se cumplan tres requisitos a la vez (artículo 405 del Decreto 550/2022):

1. Que haya pasado el plazo. Son seis años desde que la obra se terminó o desde que aparecieron signos externos que permitían conocerla (artículo 153.1 de la LISTA).
2. Que reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad para el uso al que se destina. Las fija la ordenanza de tu municipio o, si no la tiene, el artículo 407 del reglamento (te las explicamos más abajo).
3. Que no esté en un suelo con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros, salvo que antes se hayan tomado las medidas que exija la administración.

Cuándo el plazo no corre nunca

La ley permite actuar en cualquier momento, sin importar los años, contra lo construido (artículo 153.2 de la LISTA):

• en dominio público y sus servidumbres de protección;
• en suelo rústico con riesgos ciertos de desprendimientos, corrimientos, inundaciones o similares;
• en suelo rústico de la zona de influencia del litoral;
• en bienes del Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía;
• en zonas verdes y espacios libres;
• en parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, salvo la parcela concreta donde hay una edificación que ya cumplió los seis años.

Por eso lo primero es que un arquitecto estudie la clase de suelo y la fecha de terminación de tu casa. Sin eso, no tiene sentido gastar en nada más.

3. Quién firma el certificado

La solicitud va acompañada de un documento elaborado por técnico competente (artículo 406 del reglamento). Para las viviendas, el Tribunal Supremo ha zanjado la duda en 2026: en las sentencias 534/2026, de 29 de abril, y 587/2026, de 11 de mayo, fija que el certificado de seguridad y salubridad solo puede emitirlo un arquitecto, porque implica «una valoración técnica de conjunto sobre la edificación existente».

En la práctica, el arquitecto es quien lleva el expediente: estudia si tu casa puede tener el AFO, te dice qué falta y prepara la documentación. Si no tienes uno, te ponemos en contacto con un arquitecto colaborador de tu zona.

4. Las condiciones mínimas de seguridad y salubridad

Si tu ayuntamiento no tiene normas propias, se aplican las del artículo 407 del reglamento. La casa tiene que tener:

• Seguridad estructural: sin daños que pongan en peligro a quienes viven en ella, a terceros o a las fincas de al lado.
• Estanqueidad y aislamiento para evitar agua y humedades que afecten a la salud.
• Agua y electricidad suficientes para el uso de la casa. Si el agua sale de un pozo, un aljibe u otro medio propio, tiene que ser apta para el consumo humano.
• Evacuación y depuración de las aguas residuales en buen estado, sin contaminar el terreno ni las aguas.

Y, si es una vivienda, además:

• al menos una estancia para estar y descansar, una cocina y un cuarto de aseo independiente;
• las piezas habitables no pueden estar en un sótano y deben tener luz y ventilación natural (salvo aseos y dependencias auxiliares).

5. El saneamiento: donde más expedientes se paran

Muchas casas de campo tienen un pozo ciego o una fosa antigua. Para el AFO no basta. El reglamento lo dice así:

«Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.»Artículo 407.1.d del Decreto 550/2022

Qué opciones hay

La regla de los 100 metros

El Reglamento de Vertidos de Andalucía (Decreto 109/2015, artículo 9.2) dice que una edificación aislada, a más de 100 metros de otras, con menos de 15 habitantes equivalentes y solo aguas de la casa, puede depurar con un sistema que garantice que no contamina y verter al terreno sin autorización de vertido. El sistema debe tener marcado CE según la UNE-EN 12566-3 y una arqueta de muestras.

Si hay otras casas a menos de 100 metros, hace falta autorización de vertido o, como alternativa, un depósito estanco con certificado de estanqueidad firmado por un técnico y contrato o factura de un gestor autorizado que lo vacíe.

Ojo con la cuenca de tu río. El Decreto 109/2015 se aplica donde la Junta gestiona el agua (casi toda Cádiz, buena parte de Huelva y las cuencas mediterráneas). En la cuenca del Guadalquivir (casi toda Sevilla y Córdoba) y del Guadiana, el vertido lo autoriza la Confederación Hidrográfica, que suele pedir autorización con un procedimiento simplificado para viviendas. Tu arquitecto te dirá qué toca en tu caso.

Además, durante el trámite el ayuntamiento puede ordenarte las obras necesarias para cumplir las condiciones mínimas y deja el expediente parado hasta que las acredites (artículo 408.5 del reglamento). Tener el saneamiento resuelto antes de presentar la solicitud ahorra meses.

Cómo instalamos el saneamiento

6. Qué documentación hay que presentar

Si tu ayuntamiento no pide otra cosa en su ordenanza, el documento técnico debe incluir (artículo 406 del reglamento):

1. Identificación de la casa: datos catastrales y registrales o, si no los hay, localización con cartografía oficial georreferenciada.
2. Régimen del suelo: clase y categoría según el planeamiento vigente y el que había cuando se terminó la casa.
3. Riesgos naturales o de otro origen que afecten al terreno.
4. Características de la casa: superficie construida, plantas, tipología, construcción y uso.
5. Fecha de terminación, acreditada con cualquier prueba válida en derecho (por ejemplo, ortofotos o acta notarial).
6. Certificado de seguridad y salubridad (lo que vimos en el punto 4).
7. Si está en una parcelación, la descripción de la parcela.
8. Los procedimientos penales o sancionadores que puedan afectar a la casa o, si no los hay, una declaración responsable del titular.

Muchos ayuntamientos piden más: reportaje fotográfico, planos acotados, informe de las compañías de agua y luz, el justificante de la tasa… Mira la página de tu municipio.

7. El trámite, paso a paso

1. Estudio previo con el arquitecto. Clase de suelo, fecha de terminación y estado de la casa. Si no cumple, te lo dice antes de gastar más.
2. Resolver lo que falte. Normalmente, el saneamiento, el agua potable o algún problema de humedades o estructura.
3. Solicitud en el ayuntamiento con la documentación técnica y el pago de la tasa.
4. Informes. El ayuntamiento pide informe a otras administraciones (dominio público, costas, riesgos, expedientes abiertos) y sus técnicos revisan la documentación (artículo 408).
5. Resolución en un máximo de seis meses. Si no hay respuesta, se entiende denegada (artículo 173.2 de la LISTA).
6. Registro de la Propiedad. La declaración se anota mediante nota marginal en la finca (artículo 174.6).
7. Servicios básicos. Con la resolución puedes contratar agua, luz y saneamiento si hay redes y solo hace falta la acometida (artículo 174.3).

8. Qué puedes hacer después del AFO

• Obras de conservación y reforma, incluidas las de consolidación, con licencia, siempre que no aumenten la ocupación ni el volumen (artículo 174.7).
• Cambios de uso compatibles con el planeamiento.
• Acceso a los servicios básicos de las compañías, si basta con la acometida.

Lo que no puedes hacer es ampliar la casa. Y recuerda que el AFO no es una legalización.

9. El AFO en cada municipio

Cada ayuntamiento tramita el AFO y puede tener su propia ordenanza, sus formularios y su tasa. Estamos preparando una página por municipio con lo que pide cada uno:

¿Tu municipio no está? Pregúntanos: trabajamos en toda Andalucía y en Badajoz.

10. Preguntas frecuentes